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淮南市物业专项维修资金管理办法

 

淮南市人民政府令
 
第135号
 
      《淮南市物业专项维修资金管理办法》已经2013年2月1日第15届市人民政府第2次常务会议通过,先予公布,自2013年4月1日起施行。
 
淮南市物业专项维修资金管理办法
 
  第一条 为了加强物业专项维修资金管理,保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护物业专项维修资金所有人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市市辖区(包括毛集实验区)范围内的物业专项维修资金(以下简称维修资金)的交存、管理、使用和监督。
  第三条 本办法所称物业共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、水泵间、走廊通道、地面架空层等。
  本办法所称物业共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、路灯、绿地、道路、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
  第四条 市房地产行政主管部门负责指导监督维修资金的管理工作,其所属的市维修资金管理机构具体负责日常管理工作。
  市房改部门负责公有住房出售单位交存的维修资金管理工作。
  市财政、审计等有关部门应当按照各自职责,做好维修资金的监督工作。
  第五条 维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
  第六条 住宅物业和非住宅物业的业主,应当按照本办法规定交存维修资金。但属一个业主所有且与其他物业没有共用部位、共用设施设备和居民依法自建自用的房屋除外。
  第七条 首次维修资金,由业主按照下列标准交存:
  (一)住宅物业,未配备电梯的按照购房款总额1%的比例交存;配备电梯的按照购房款总额2%的比例交存;
  (二)非住宅物业(包括建设单位自用、出租的物业),按照购房款总额或者同期同类商品房售房价款1%的比例交存;
  (三)公有住房的买受人按照购房款总额2%的比例交存,售房单位按照高层住宅售房款30%的比例交存、多层住宅售房款20%的比例交存。
  第八条 首次维修资金,由业主在办理物业权属登记时向市房地产行政主管部门交存;建设单位自用、出租的物业,由建设单位在办理物业权属登记时向市房地产行政主管部门交存。
  违反前款规定,业主、建设单位未交存首次维修资金的,市房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。
  第九条 业主交存的维修资金属业主所有,建设单位交存的维修资金属建设单位所有,房改房单位交存或者从售房款中提取的维修资金属房改房单位所有。
  第十条 市房地产行政主管部门收取维修资金时,应当向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的维修资金专用票据。
  第十一条 业主分户账内维修资金余额低于首次交存额30%时,该业主应当及时续筹维修资金。
  成立业主大会并选举产生业主委员会的,维修资金的续筹标准和方案由业主委员会拟定,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。经业主大会同意,也可以委托物业服务企业实施。
  未成立业主委员会的,维修资金的续筹工作由物业服务企业或者物业所在区域居民委员会组织实施。
  第十二条 市房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行,设立维修资金管理专户。
  业主交存的维修资金,由市房地产行政主管部门在维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户,并按幢、按户设置明细账目。
  维修资金应当自存入专户之日起记账到户,结息到户。
  第十三条 业主大会成立后,业主委员会应当到市维修资金管理机构查询所在物业管理区域内交存维修资金的业主名单和金额,并在物业管理区域内公示。
  业主未交存维修资金的,业主委员会应当督促其交存;逾期仍未交存的,可以向人民法院起诉。
  第十四条 业主转让物业时,应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该物业分户账中结余的维修资金随物业所有权同时转让过户。原业主未交存维修资金的,受让人足额交存后,凭维修资金专用票据方可办理物业转让手续。
  业主转让物业时,未结清维修资金的,市房地产行政主管部门不予办理物业转让手续。
  第十五条 物业因拆迁或者其他原因灭失的,市维修资金管理机构应当将业主交存的维修资金账面余额返还业主,业主办理余额支取手续时,应当提交物业灭失的相关证明材料。
  第十六条 维修资金在保证正常使用的前提下,市房地产行政主管部门可以按照国家有关规定,购买一级市场国债和在专户管理银行进行定期存款。购买国债和定期存款的增值部分,扣除市财政部门核定的管理费用外,应当纳入维修资金专户,在物业管理区域内统筹使用。
  第十七条 维修资金的使用,应当遵循程序规范、方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。
  第十八条 维修资金的使用范围包括物业共用部位维修工程和物业共用设施设备维修更新改造工程。
  第十九条 物业管理的下列费用,按照下列规定承担,不得从维修资金中列支:
  (一)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用,依法应当由开发建设单位或者施工单位承担;
  (二)物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供气、供热、供电、通信、广播电视等专业部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通讯、电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用,由有关单位依法承担;
  (三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担;
  (四)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,包括日常绿化养护、水箱清洗、化粪池清淤、疏通水管等,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出。
  第二十条 物业共用部位、共用设施设备保修期限,按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《商品房销售管理办法》等有关规定,其最低保修期限为:
  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
  (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏,为5年;
  (三)供热、供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
  (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;
  (五)其他项目的保修期限依照开发建设单位与用户约定。
  第二十一条 使用维修资金,应当具备下列条件:
  (一)物业共用部位、共用设施设备保修期届满;
  (二)维修资金足额交存,物业维修更新改造项目符合使用范围。有部分业主已交存,部分业主未交存,但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金分摊额存入市维修资金专户的;
  (三)经使用范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。
  第二十二条 维修资金的分摊,应当遵循谁受益谁负担的原则进行分摊。
  屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的,其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担;没有约定的,由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
  共有屋面或者共有墙体渗漏的,经相关业主申请可以直接使用相关业主交存的维修资金。
  第二十三条 物业维修更新改造费用,按照下列规定列支:
  (一)用于物业管理区域内共用设施设备维修更新改造的,由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊,并从业主交存的维修资金中列支;
  (二)用于整幢楼共用部位、共用设施设备维修更新改造的,由该幢物业的全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊,并从该幢业主交存的维修资金中列支;
  (三)用于一个单元内共用部位、共用设施设备维修更新改造的,由该单元内的全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊,并从该单元业主交存的维修资金中列支;
  (四)相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊,并从相邻业主交存的维修资金中列支。
  第二十四条 物业共用部位、共用设施设备维修更新改造时未售出的物业,建设单位应当按照未售出物业建筑面积分摊维修费用。
  第二十五条 物业共用部位、共用设施设备维修更新改造涉及已售公有住房的,首先从公有住房售房款中提取的维修资金中列支;不足部分由已购公有住房的受益业主按照其各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
  第二十六条 住宅小区内单一产权独立式物业交纳的维修资金专项用于共用设施设备的维修更新改造。
  第二十七条 维修资金的使用,按照下列程序办理:
  (一)制定方案。业主委员会、物业服务企业或者物业所在区域居民委员会(以下统称维修资金使用申请人),根据物业共用部位、共用设施设备现状及业主意见,编制使用方案。使用方案包括:拟维修项目名称、工程预算书、实施范围、施工单位选择方式、施工管理、工程验收及资金决算方式等内容;
  (二)业主表决。使用方案应当经维修资金列支范围内专有部分占相关建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意,并在使用方案业主表决确认明细表上签字,同时将表决结果在物业管理区域内公示;
  (三)受理审核。维修资金使用申请人持使用方案、工程预算明细表、业主大会决议或者业主书面签名等材料,向市维修资金管理机构提出使用申请,经其现场勘查、审核。
  维修资金使用申请人应当组织未交维修资金的业主或者维修资金账户余额不足分摊维修费用的业主补交维修资金,并存入市维修资金专户;
  (四)项目实施。市维修资金管理机构审核同意后,维修资金使用申请人可自行或者委托相关单位通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定施工单位,组织实施。
  市维修资金管理机构根据使用方案和工程施工合同,将工程预算资金的30%划拨到施工单位账户;
  (五)竣工验收。工程竣工后,维修资金使用申请人组织施工单位、监理单位、业主代表、市维修资金管理机构工作人员及其他相关单位对工程进行验收,并签署竣工验收报告,验收合格后方可交付使用。
  电梯等特种设备的质量和安全技术性能,经施工单位自检合格后,由维修资金使用申请人向法定监督检验机构提出验收检验申请。检验不合格的,不得交付使用;
  (六)决算分摊。维修项目验收合格后,市维修资金管理机构会同维修资金使用申请人,根据施工单位的工程决算书编制项目决算,决算金额在5万元以上的项目应当进行决算审计,以工程决算审价报告作为拨付工程资金的有效凭据。
  工程决算审核后,维修资金使用申请人将工程决算费用分摊明细表、工程竣工验收报告以及维修项目实施状况、完工时间等在物业管理区域内公示。
  公示结束后,决算费用未超过工程预算金额或者在约定范围内的,维修资金使用申请人到市维修资金管理机构办理工程结算手续,并提交工程决算费用分摊明细表、决算费用分摊明细表公示证明、工程决算书、发票和工程竣工验收报告。
  市维修资金管理机构审核后,将工程尾款划拨到施工单位账户,并按照分摊明细表从相关业主个人账户中核减。
  第二十八条 有下列紧急情况之一的,可以使用维修资金:
  (一)电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患,经法定检测机构出具整改通知书的;
  (二)楼体外墙装饰面存在脱落、剥落等隐患,经法定房屋质量检测机构出具证明的;
  (三)楼地板、扶梯踏板断裂和公共阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆松动损坏有脱落危险的;
  (四)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,消防机构出具整改通知书的;
  (五)其他物业共用部位、共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益等安全隐患,必须立即消除的。
  第二十九条 有本办法第二十八条规定情形之一,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修更新改造的,由维修资金使用申请人提出工程紧急使用方案,并由物业所在地街道办事处出具证明或者由有关法定机构出具检验检测结果、鉴定结论,报市维修资金管理机构,经其现场勘查并审核备案后,预先拨付抢修资金。
  维修更新改造工程紧急使用方案应当在建筑区划内主要出入口显著位置进行公示并留存公示影像资料。维修结束,经维修资金列支范围内相关业主2/3以上同意竣工验收,或者经市维修资金管理机构现场查勘并审核,发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主维修资金账户中列支并公示,公示期不少于7日。
  第三十条 紧急维修费用在5万元以上的项目,维修资金使用申请人应当对维修费用进行审核或者委托专业中介机构对维修费用进行审计,以工程决算审计报告作为拨付工程资金的有效凭证。
  第三十一条 使用维修资金的费用应当划转到维修更新改造工程合同确定的施工单位账户,不得支取现金。
  第三十二条 市房地产行政主管部门应当根据建筑区划内共用部位、共用设施设备维修更新改造工程的需求,建立具有相关资质的审价、监理、鉴定、维修等中介机构库,供业主委员会、相关业主或者其委托的单位选择。
  中介机构代理费用,可以按照国家规定标准列支。
  第三十三条 维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责;隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,依法承担相应的法律责任。
  第三十四条 违反本办法规定,挪用维修资金的,由市房地产行政主管部门依法给予处罚。
  第三十五条 市房地产行政主管部门及其所属的市维修资金管理机构,在维修资金监督管理工作中,有徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的,对有关责任人员依法给予处分。
  第三十六条 凤台县维修资金的交存、使用、管理和监督,参照本办法执行。
  第三十七条 本办法自2013年4月1日起施行。
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